南陵县人民政府办公室印发关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见

大浦试验区、经济开发区管委会，各镇人民政府，县直及驻陵各单位：

《进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》已经2021年9月13日县第十七届人民政府第80次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

2021年10月20日    

（此件公开发布）

关于进一步加强住宅小区物业管理工作的

实施意见

为全面贯彻落实国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（芜市建〔2021〕33号）等有关文件精神，进一步加强和规范住宅小区物业管理工作，促进城市社区建设和管理工作水平全面提升，现结合我县实际，制订本实施意见。

一、总体目标

以提升物业服务水平、营造文明宜居环境为目标，规范物业管理服务，完善、创新住宅小区物业长效管理机制，保障物业环境稳定有序。

（一）建立健全管理机制。建立健全监督管理体系，加强管理体制、队伍和制度建设，加快建立“条块结合、属地管理、行业监管”工作体系。

（二）规范物业服务行为。充分发挥各行政主管部门行政监管和引导作用，强化协同物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移，进一步规范物业服务行为，有序推进住宅小区规范化、长效化管理。

（三）践行为人民服务宗旨。以为人民服务为根本宗旨，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，力促业主满意、社区和谐，切实提高人民群众获得感、幸福感、安全感与认同感。

二、工作措施

（一）建立健全县、镇、社区（村）三级物业管理体制

1．强化高位协调推进机制。成立县物业管理工作联席会议领导小组，县政府分管负责人担任领导小组组长，县政府办、文明办、住建局为副组长；各镇、县相关职能部门（单位）为成员，各司其职，齐抓共管。领导小组负责全县物业管理工作的组织领导、统筹协调和考核督查等工作。领导小组下设办公室（简称县物业管理联席办），设在县住建局，县住建局局长兼任办公室主任，具体负责全县物业管理服务工作的组织、协调与督查工作（具体内容见附件1）。

2．镇、社区（村）履行物业管理职责。镇设立物业管理办公室（下称“物业办”），社区（村）设立物业管理工作站（下称“物管站”）。

各镇设立物业办，负责辖区内物业管理工作；社区（村）设立物业站，确定物业专职人员，协助镇做好物业管理有关工作，处理物业管理投诉和纠纷，实现本县物业管理工作统一规范。

（二）建立有效的调度协作、定期调度和综合执法工作制度

1．建立物业联席会议制度。建立县、镇、社区（村）三级物业管理工作联席会议制度，定期召开联席会议会商各项工作，解决行业监管、体制机制建设、工作经费以及部门联动协调等主要问题；镇联席会议解决人员机构、“四位一体”建设以及业主投诉问题；社区（村）联席会议解决矛盾纠纷调处以及创建工作问题。县联席会议原则上每季度召开一次，镇联席会议每月至少召开一次，社区（村）联席会议根据实际工作需要随时召开（具体内容见附件2）。

2．建立定期调度工作制度。采取县领导现场调研、县物业管理联席会议调度和县物业管理联席办调度三种形式，镇、社区（村）参照以上内容和形式自行调度（具体内容见附件3）。

3．建立物业管理综合执法工作制度。加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违规、违法行为投诉登记制度，在物业管理区域内显著位置公布发改（物价）、公安、环保、城管等部门受理电话，依法处理物业管理区域内的违规、违法行为，有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并将调查或处理结果答复投诉人（具体内容见附件4）。

三、工作内容

（一）建立“四位一体”工作制度。坚持和加强党对物业管理工作的领导，建立和完善镇、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业联动协作、共商事务的“四位一体”物业管理协调运行机制。镇是推进“四位一体”工作的责任主体，具体负责“四位一体”管理模式的推进，牵头督促检查；社区（村）负责“四位一体”工作的组织实施，建立联席会议、投诉处理、重大事项协商等工作制度；有条件的社区（村）可设立“四位一体”工作室，公示服务投诉电话，及时有效调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，突出党组织领导带动作用，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，保障物业服务企业正常运营（具体内容见附件5）。

（二）建立小区楼幢（栋）长工作制度。在全县所有小区按住宅的单幢或单元设立楼幢或栋长。通过自荐和业主代表推荐的方式，将有责任心、有热情、有公信力和肯讲敢担当的业主推选担任楼幢（栋）长，鼓励党员自荐担任楼幢（栋）长，协助业主委员会和社区（村）开展工作，协调处理矛盾纠纷（具体内容见附件6）。

（三）建立物业纠纷调解、投诉信访工作制度。成立县物业管理纠纷人民调解委员会。县人民法院设立物业管理纠纷速裁庭和巡回法庭，就地审理有关物业管理纠纷案件；镇设立物业管理纠纷调解中心；社区建立物业管理纠纷调解室。各调解机构按职责进行物业管理纠纷调处。对投诉人的网络投诉、电话投诉、来访投诉，制定具体的受理和处理办法，达到解决问题、息诉罢访的最终效果（具体内容见附件7、8）。

（四）建立杆线单位进小区管理制度。供电、供水、燃气、通讯等各专营单位进入小区施工服务，严格按照规划设计要求施工，不得随意破坏道路、绿化等公共设施，不得乱拉线路，保证各专营单位的运行设施设备整洁、规范、有序（具体内容见附件9）。

（五）建立住宅小区物业服务考核机制。对县城建成区住宅小区物业服务进行考核，实行奖惩激励机制，所需资金由县财政予以保障。

（六）落实物业服务企业信用综合评价办法。严格执行物业服务企业信用信息评价标准和物业服务项目经理信用信息记分标准，按信用信息的组成分类，抓好信用信息征集、信用等级评价、信用等级运用及监督管理工作，努力构建以信用为核心的市场监管体制。

（七）落实前期物业招投标制度。建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。

（八）落实住宅小区综合竣工验收和承接查验制度。认真落实新建住宅小区综合竣工验收制度，各验收部门认真履职，对未按图纸施工、不符合验收条件的责令建设单位限期整改，对未整改到位的不予通过验收并按有关规定予以处罚。将住宅小区前期物业承接查验纳入房屋交付综合验收管理，承接查验遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，查验工作由县房管处组织，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，相关镇物业办、社区（村）物管站参加。鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

（九）落实《芜湖市居民住宅小区安全防范设施建设和管理实施办法》（芜政办〔2021〕5号）。探索建立第三方专业机构定期维护、检测制度；进一步完善高层住宅电梯维保机制；进一步落实物业服务企业对监控、路灯、地下车库、门禁等一般性的设施设备的维保制度；建立高空抛物监控巡查制度，确保各类设施设备正常运行。

（十）规范业主委员会工作制度。规范业主委员会选举。对小区业主认真摸排，切实把机关事业单位的干部职工、党员以及热心公益事业的退休老党员、老干部推选到业主委员会队伍。创新业主委员会工作模式。对业主委员会登记造册，在小区醒目位置公布业主委员会信息，促进业主委员会运作公开、透明、规范。落实必要的业主委员会工作经费，并拟定相应补助标准；指导和激励业主委员会成员认真履职，热心、务实开展工作。规范公共收益管理。物业管理区域内有经营用房、共用部位、共用设施等公共收益的，经业主大会同意，可列支业主委员会委员的工作补贴，不足部分按“谁受益、谁负担”的原则由全体业主承担。属地镇政府建立小区业主委员会监督考核制度，每年定期考核不少于一次。

（十一）推进城区物业管理全覆盖

1．覆盖对象：县城区范围内的商品房住宅小区、征迁安置小区、保障房小区、单位集资楼及分散居住楼等各类生活住宅小区。

2．管理模式：县城区各类新建商品房住宅小区、保障房小区、征迁安置小区，以及硬件配套设施设备齐全的及经改造后具备实施专业化物业管理条件的老旧小区，通过公开招投标选聘物业服务企业，全面实施专业化物业服务。

对于县城区不具备实施专业化物业管理条件的老旧小区、分散居住楼等居民小区，根据实际情况整合连片围闭后，通过公开招投标选聘物业服务企业，实施专业化物业服务。

3．管理模式的确定：由镇负责根据连片整合围闭后的小区组织召开业主大会成立业主委员会，由业主委员会公开招标选聘物业服务企业。

对于无法实行专业化物业管理的住宅小区，由镇负责征求业主意见，指导社居委成立物业服务中心，提供准物业管理服务。

（十二）探索县级物业管理平台和推行信息化工作机制。探索对各物业小区的物业管理系统联网至县平台，统一进行调度管理。有效利用物管工作平台和APP物业行业网络平台的运用推广，建立物业服务企业与业主间的无缝对接，不断实现物业管理工作的便捷化和智能化（具体内容见附件10）。

四、附则

本实施意见自发布之日起施行。本意见与上级文件相冲突或上级下达新文件，则以上级文件为准。

附件：1．南陵县物业管理工作联席会议领导小组成员名单及工作职责

2．物业管理工作联席会议制度

3．物业管理定期调度工作制度

4．物业管理综合执法工作制度

5．物业管理“四位一体”工作制度

6．小区楼幢（栋）长工作制度

7．物业纠纷调解制度

8．投诉信访工作制度

9．物业管理信息化工作机制

10．新建、改建小区杆管线箱二次施工管理制度