《芜湖市低效用地再开发试点实施方案》内容解读新闻发布会

发布时间：2024年4月17日上午            发布地点：市政府新闻发布厅

发布单位：市自然资源和规划局（林业局）  主持人：市批而未供闲置低效土地全域治理工作专班 仇 超

发 布 人：市自然资源和规划局（林业局）三级调研员 张进发，市自然资源和规划局自然资源所有者权益和开发利用科 副科长 许天语

发布人：市自然资源和规划局（林业局）三级调研员 张进发

各位媒体记者朋友们：

大家好！欢迎前来参加本场《芜湖市低效用地再开发试点实施方案》内容解读新闻发布会。借此机会，衷心感谢社会各界和新闻媒体对芜湖市自然资源管理工作的关注和支持！《芜湖市低效用地再开发试点实施方案》经市政府第61次常务会审议通过，于2024年2月6日正式印发实施。下面我从起草背景、制定意义、主要内容和创新举措四个方面向媒体记者、广大观众和市民进行介绍。

一、起草背景

近年来，市委、市政府认真贯彻习近平总书记关于加快发展方式绿色转型、实施全面节约战略的重要论述，坚决落实省委、省政府决策部署，把高质量发展作为首要任务，深入推进低效用地再开发工作，节约集约用地水平和土地产出效益得到明显提升。虽然我市的低效用地再开发工作取得了一定成效，但仍存在调查深度不够、规划引领不足、片区整治较少、资金保障乏力等问题，与长三角先发城市还存在一定差距。

2023年9月，《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）印发实施，我市与北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京、宁波等直辖市、副省级城市、省会城市等一并入选自然资源部全国43个低效用地再开发试点城市，要求在严格落实国土空间规划管控要求，严守红线底线，确保耕地不减少、建设用地总量不突破、生态保护红线保持稳定的前提下，探索创新盘活利用存量土地的政策机制。

在中央有部署、部委有政策、省委有要求、自身有基础的形势下，我局在向自然资源部、省自然资源厅主动汇报，并赴佛山、南京、嘉兴等地实地调研后，根据相关法律法规和政策文件，结合芜湖市实际，起草了《芜湖市低效用地再开发试点实施方案》（以下简称《实施方案》）。

二、制定意义

一是贯彻落实党中央国务院决策部署的具体举措。习近平总书记多次就低效用地再开发工作作出指示批示，党的二十大报告要求实施全面节约战略，推进各类资源节约集约利用，党中央国务院作出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的决策部署等。《实施方案》以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度，推进各类低效用地再开发。

二是着力提升土地节约集约利用水平的有效路径。长期以来，我市普遍存在布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧、用地手续不全、低效用地面积大等问题，与我市的城市定位明显不符。《实施方案》明确了试点范围、目标任务、实施步骤和保障措施，提出了试点政策机制的创新思路与实现路径，为我市提升土地节约集约水平绘制了清晰蓝图。

三是解决我市高质量发展与土地要素保障矛盾的重要抓手。我市正在加快建设省域副中心城市和长三角具有重要影响力的现代化大城市，土地要素需求旺盛。新形势下，不能再无节制扩大建设用地，必须要把现有的低效用地用好。《实施方案》提出的创新机制和激励政策有利于挖掘存量建设用地潜力，为我市经济社会高质量发展开辟新的土地要素保障路径。

三、主要内容

《实施方案》聚焦需求、实践、成效三个方面，坚持探索实践、提炼总结、复制推广的路径，达到在低效用地再开发试点工作中试出举措、试出成效、试出机制的目标。我市《实施方案》包括总体要求、试点范围及期限、重点任务、实施步骤、保障措施五个部分内容。

（一）总体要求。明确低效用地再开发试点的指导思想、工作原则和主要目标。

工作原则中强调：坚持需求牵引、尽力而为。聚焦重点任务、关键环节和突出问题，县市区、开发区应科学把握具体需求，结合实际开展差别化试点探索，稳妥有序推进试点工作。

主要目标中突出和细化：“5121目标”。试点期间，单位GDP建设用地使用面积年均下降5%，工业用地亩均税收年均增长10%以上；2024-2027年新增报批工业用地占工业用地供应比重较以往4年下降20%；试点期末，各省级以上开发区综合容积率较2023年提高10%。

（二）试点范围及期限。明确试点范围为全市域，包括低效城镇用地、低效工业用地、低效村庄用地等；试点期限自批准之日起至2027年9月。

（三）重点任务包含夯实调查规划基础工作、制定实施计划、创新工作机制、完善激励政策四个方面。

其中我市主要探索推动的工作有：

1.调查规划基础工作方面：（1）开展调查认定。科学制定低效工业用地、低效城镇用地（含居住、商服等）和其他低效用地等低效用地类型认定标准。在原有调查基础上，深入开展调查和认定工作，摸清底数信息。（2）编制落实专项规划。通过建立规划传导机制，明确重点区域，合理确定低效用地再开发空间单元，通过低效用地再开发实施地块规划研究，将专项规划的再开发策略与指引落实到详细规划中，建立专项规划与详细规划的传导机制，弥补以往低效用地再开发专项规划统筹不足和实施难的缺陷。

2.制定实施计划方面：（1）推进首批试点项目实施。在调查认定和专项规划未完成前，将部分具有代表性的工业低效土地全域治理和城市更新项目作为首批试点项目推进实施。（2）制定年度实施计划。编制低效用地再开发年度实施计划，建立年度项目清单，引导有序实施。

3.创新工作机制方面：（1）探索综合评价出让和带设计方案出让。各县市区、开发区组织实施城市更新（城中村改造）项目征收补偿工作，在确定规划指标、合作单位选择条件和净地出让等前提下，按照提前公告、公开择优原则，通过竞争性准入机制，组织采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，选择优质合作单位，相应城市更新（城中村改造）项目内土地可依法实施综合评价出让或带设计方案出让。（2）探索“工改工”与“工改商”等其他用途（商品住宅除外）联动改造。根据试点项目实际，依据国土空间总体规划和详细规划，从区域整体利益出发，在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，适时探索研究“工改工”与“工改商”等其他用途（商品住宅除外）联动改造和不同用途地块混合供应的条件和程序。（3）推进低效用地片区整体收储。对需要以政府储备为主推进低效用地再开发项目实施的，结合详细规划，探索以“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应”推动实施；对确定的低效用地再开发单元涉及土地征收的，探索依据国土空间详细规划确定土地征收成片开发方案中公益性用地比例。（4）探索零星低效用地置换。根据试点项目实际，对实施区域统筹和成片开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，探索国有建设用地之间、集体建设用地之间，以及国有和集体建设用地之间的空间位置置换，并依法办理不动产登记。

4.完善激励政策方面。（1）优化规划管控工具。一是探索建立差异化规划标准。针对城市更新（城中村改造）项目，在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规划的情形，探索通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新；制定以加强保障民生和激励公益贡献为导向的容积率补偿和奖励具体办法。二是支持产业用地土地混合利用。制定混合产业用地配置和利用的具体办法，明确混合产业用地的适用类型、规划管控、主辅用途、兼容比例、供地方式、地价标准、权属登记等具体要求。三是探索存量建筑用途合理转换。探索制定存量建筑用途转换和兼容使用的正负面清单、比例管控等政策要求和技术标准。（2）丰富土地配置方式。一是除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，支持原土地使用权人申请改变用途（商品住房除外）改造开发；二是探索将生态修复方案、土地出让方案一并通过公开竞争方式确定同一修复主体和土地使用权人。（3）深化低效工业用地再开发。优化低效工业用地认定标准，深化再开发利用方式，完善再开发激励措施。（4）完善收益分享机制。探索通过挂账收储方式收储（收购）原土地权利人土地，并让原土地权利人享受规划用途基准地价一定比例的土地增值收益。（5）发挥财政资金调节作用。支持各县市区、开发区根据自身实际制定财政激励扶持政策。（6）着力提升乡村土地要素保障能力。稳妥有序推进镇村土地集约化整治，全面持续盘活利用农村低效建设用地，为全域土地综合整治和集体经营性建设用地入市以外区域的农村产业、公共服务设施等乡村振兴项目用地，提供保障路径。（7）妥善处置各类历史遗留用地问题。对“二调”、“三调”均为建设用地的历史遗留用地，可按建设用地办理征收手续，降低建设用地报批成本。

（四）实施步骤。主要包括基础准备（2024年6月）、推进实施（2024年1月-2027年9月）、中期评估（2025年7月-9月）、总结评估阶段（2027年7月-9月）进行实施。

（五）保障措施。主要从加强组织领导、加强资金支持、加强考核调度、加强宣传引导等方面加强保障实施。

四、创新举措

《实施方案》坚持需求牵引，底线思维，系统观念，守正创新。主要创新举措可以概括为“四个突出”：

一是突出因地制宜。各县市区、开发区开展辖区内低效用地调查和认定工作，同步开展历史遗留用地调查，并结合实际制定低效用地再开发年度实施计划，建立低效用地再开发项目年度清单，开展差别化试点探索。

二是突出重点落实。在编制落实专项规划时，明确低效用地再开发的重点区域；在制定实施计划时，选取低效用地较为集中、有典型代表性、经济可行性强、土地再开发价值提升空间大的项目申报首批试点；在制定年度实施计划时，坚持“突出重点、先易后难、分步实施”的原则。

三是突出整体利益。以“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应”推动实施推进低效用地片区整体收储。在权属清晰无争议、过程公开透明、充分竞争参与、产业导向优先的前提下，探索“工改工”与“工改商”等其他用途（商品住宅除外）联动改造的条件和程序。

四是突出正向激励。对于保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的部分设施项目，其新增的建筑规模可不计容积率，并按照新增建筑规模的一定比例给予奖励；允许存量建筑用途转换，进一步完善城市功能和补齐城市短板；在符合国土空间规划、安全生产和环境保护要求的前提下，支持产业用地土地混合利用，提高土地利用效能。

我就介绍到这里，谢谢大家！