【专家解读】安徽省自然资源厅专家库专家、安徽师范大学土地评价与规划研究中心主任、副教授、硕士生导师、浙江大学博士鲁成树解读《芜湖市人民政府关于印发芜湖市低效用地再开发试点实施方案的通知》

近日，《芜湖市人民政府关于印发芜湖市低效用地再开发试点实施方案的通知》（芜政〔2024〕16号，以下简称《实施方案》）印发实施。《实施方案》出台的背景和目标是什么？试点范围及期限如何界定？如何做好试点基础工作？试点工作怎样有效推进？激励政策包含哪些？安徽省自然资源厅专家库专家、安徽师范大学土地评价与规划研究中心主任、硕士生导师、浙江大学博士鲁成树副教授针对这些问题逐一作出解答：

一、为什么出台该政策？

答：贯彻落实党中央、国务院决策部署，统筹推进低效用地再开发试点工作，提高土地节约集约利用水平，促进全市经济社会高质量发展。

二、试点的主要目标是什么？

答：1. 优化国土空间开发保护格局，强化规划源头管控。2. 挖掘土地利用潜力，增加建设用地有效供给。提出“5121”目标，即试点期间，单位 GDP 建设用地使用面积年均下降 5%；工业用地亩均税收年均增长 10%以上；2024-2027年新增报批工业用地占工业用地供应比重较以往4年下降 20%；试点期末，各省级以上开发区综合容积率较 2023 年提高 10%。3. 建立低效用地再开发政策体系和制度机制。

三、试点范围及期限是什么？

答：试点范围为芜湖市全市域。实施对象为经第三次全国国土调查已确定为建设用地中布局散乱、利用粗放、用途功能不合理、建筑危旧的存量建设用地，包括低效城镇用地、低效工业用地、低效村庄用地等。试点期限是自批准之日起至2027年9月底止。其中：2024年6月底前为基础准备阶段，2024年1月-2027年9月为推进实施阶段，2025年7月-9月为中期评估阶段，2027年7月-9月为总结评估阶段。

四、如何做好试点基础工作？

答：一是摸清家底。制定《芜湖市低效用地调查认定方案》，分类型确定低效用地认定标准，深入开展调查认定工作，全面摸清低效底数信息。二是规划先行。编制实施层面低效用地再开发专项规划，开展低效用地实施地块规划研究，并将研究成果及管控要求落实到详细规划中。三是有序实施。根据相关规划计划，按照“突出重点、先易后难”的原则，制定年度实施计划，建立年度项目清单，有序推进实施。

五、如何推进试点工作？

答：一是县市区、开发区在确定规划指标、净地出让等前提下，可通过竞争性准入方式，择优选择合作单位参与城市更新（城中村改造），其项目内土地可依法实施综合评价出让和带设计方案出让。二是为做好资金平衡，探索实施不同用途地块混合供应和“工改工”与“工改商”等其他用途（商品住宅除外）联动改造。三是推进低效用地片区整体收储，依据国土空间详细规划实际开展土地征收、整体收储等工作。四是对难以开发的零星低效用地，探索不同权属之间空间位置置换进行开发利用，并依法办理不动产登记。

六、试点可享有哪些激励政策？

答：一是城市更新（城镇村改造）项目在保障公共安全的前提下，以不低于现状条件为底线，执行差异化规划标准进行更新。二是除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，原土地使用权人可申请通过补缴地价、签订变更协议改变土地用途进行改造开发。三是支持产业关联、功能互利、用地兼容、互不干扰、设施共享的两种或两种以上产业用地混合设置。四是以完善城市功能、补齐城市短板为目的，存量建筑可进行用途转换。五是进一步完善低效工业用地再开发配套措施，从降低转让成本、享受奖补政策、给予回收奖励、提高配套比例、允许分割转让等方面支持低效工业用地再开发。六是通过挂账收储（收购）方式分享规划用途基准地价一定比例的增值收益。七是支持载体单位根据自身实际降低低效用地再开发过程中的转让成本。八是鼓励盘活利用农村存量建设用地用于农村产业和公共服务设施，提升乡村振兴土地要素保障能力。九是将生态修复方案、土地出让方案通过公开竞争方式一并确定，为生态修复主体提供一定份额自然资源资产使用权从事旅游、康养、体育、设施农业等产业。十是妥善处理历史形成没有合法用地手续的建设用地。